22.02.2017 Von: Interview: Annina Just<\/p>\n
K\u00fcsnachter, K\u00fcsnachter Amtlich<\/em><\/p>\n \u00abDiese Zahlen waren komplett falsch\u00bb<\/strong><\/p>\n Stephan Br\u00e4ndli, Mitglied des Gemeindevereins Forum 5W. (Foto: aj.)<\/p>\n Die \u00abInitiative Br\u00e4ndli\u00bb verlangt, dass die Gemeinde Zollikon den Stimmb\u00fcrgern eine Vorlage unterbreitet, bei der die Gemeinde das Areal Beugi selber bebaut. Im Interview erkl\u00e4rt Initiant Stephan Br\u00e4ndli wieso.<\/strong><\/p>\n \u00a0<\/strong>Stephan Br\u00e4ndli, was sagen Sie zum Vorwurf, dass Ihre Initiative den demokratischen Prozess infrage stelle?<\/strong><\/p>\n Wir vom Forum 5W machen genau diesen Vorwurf auch der Gemeinde. Man hat nicht alle M\u00f6glichkeiten der Realisierung ausgearbeitet und sie in einem demokratischen Prozess diskutiert. Dies w\u00e4re ganz besonders n\u00f6tig, weil ein Baurecht zu lange bindet \u2013 gerade im Dorfzentrum. Bereits im Voraus haben sich Stimmen geregt, die andere Varianten forderten.<\/p>\n Wieso sind Sie dann erst jetzt mit dieser Initiative gekommen?<\/strong><\/p>\n Vielleicht liessen wir uns blenden von der Aussage: \u00abLasst uns doch mal arbeiten, man kann sp\u00e4ter immer noch Nein sagen.\u00bb Neue Informationen, was die Laufzeit des Baurechts, den Heimfall sowie die Einflussnahme auf die Architektur betrifft, welche erst im Fr\u00fchling 2016 bekannt wurden, haben uns dann dazu bewogen, die Initiative zu starten.<\/p>\n Ihre Initiative verlangt, dass die Gemeinde selber baut. Die Gemeinde hat aber in den n\u00e4chsten Jahren bereits sehr hohe Investitionen geplant. Kann sich Zollikon das leisten?<\/strong><\/p>\n Selbstverst\u00e4ndlich, so g\u00fcnstig wie heute baut man nie mehr. Dazu kommt \u2013 und das wird oft vergessen \u2013 dass es sich um eine Investition ins Finanzverm\u00f6gen handelt, nicht ins Verwaltungsverm\u00f6gen wie etwa bei einem Schulhaus. Die \u00dcberbauung ist ein klares Investitionsobjekt mit Rendite. Die Nettoverschuldung der Gemeinde bliebe also genau gleich.<\/p>\n Laut Aussagen der Gemeinde w\u00fcrde es 70 Jahre dauern, bis die Schulden abgebaut sind.<\/strong><\/p>\n Diese Zahl wurde bereits mehrfach vom Gemeinderat genannt, aber sie ist einfach falsch.Laut unseren von Fachleuten gest\u00fctzten Berechnungen ist die Schuld nach 26 Jahren abgebaut. Danach wirft das Objekt auch unter Ber\u00fccksichtigung von zwei Sanierungen nur noch Gewinn ab. Gewinne soll die Gemeinde einstreichen und nicht der Investor mit unserem Land.<\/p>\n Wo rechnen Sie anders?<\/strong><\/p>\n Um die beiden Vorlagen zu vergleichen, schl\u00e4gt der Gemeinderat vor, den Barwert zu berechnen. Seine Berechnungen zeigte er an der Informationsveranstaltung vom 17. Januar. Leider sind seine Zahlen f\u00fcr die Eigenrealisierung komplett falsch. Einerseits wurden die Betriebskosten zu hoch berechnet, andererseits wurde nicht die Mittelwertverzinsung angewendet, was viel zu hohe Zinskosten ergibt. Wenn man dies korrigiert, kommt man zu einem j\u00e4hrlichen Saldo von 2,1 Millionen Nettoeinnahmen pro Jahr f\u00fcr die Gemeinde anstatt nur 0,87 Millionen, wie die Gemeinde behauptete.<\/p>\n Und was sagt der Vergleich der beiden Barwerte aus?<\/strong><\/p>\n Der Barwert dr\u00fcckt den Wert aller zuk\u00fcnftigen Geldfl\u00fcsse eines Objekts in der Gegenwart aus. Also wie viel Wert haben die Liegenschaften, wenn man die Kosten und Ertr\u00e4ge \u00fcber 82 Jahre ber\u00fccksichtigt und sie dann nach dem Heimfall oder \u2013 wie bei uns \u2013 nach der Eigenbewirtschaftung verkaufen w\u00fcrde. Vergleicht man die Barwerte der beiden Vorgehensvarianten, sind sie nahezu identisch, derjenige von der Variante Selberbauen gar leicht h\u00f6her. Dies l\u00e4sst sich nur schon damit erkl\u00e4ren, dass ja der Investor auch Geld verdienen will.<\/p>\n Abgesehen von diesen finanziellen Argumenten. Welche Vorteile hat die Variante Selberbauen sonst noch?<\/strong><\/p>\n Der Hauptgrund, weshalb wir diese Variante vorschlagen, ist die Unsicherheit der n\u00e4chsten Jahrzehnte, verbunden mit der 82-j\u00e4hrigen Laufzeit des Baurechtsvertrags. In dieser Zeit hat man beim Baurecht keine Eingriffsm\u00f6glichkeit auf die Nutzung des Areals. Es kann ja sein, dass wir in 40 Jahren vor ganz anderen Herausforderungen stehen und wir vielleicht gerne ein Geb\u00e4ude umnutzen w\u00fcrden.<\/p>\n Zu was beispielsweise?<\/strong><\/p>\n Vielleicht braucht man einen zus\u00e4tzlichen Kindergarten, mehr Alterswohnungen oder Pflegepl\u00e4tze . . . Die Gemeinde hat keine weiteren Landreserven im Dorfzentrum. Ein weiterer Pferdefuss ist, dass das Baurecht nach 82 Jahren sehr wahrscheinlich verl\u00e4ngert w\u00fcrde.<\/p>\n Dazu ist man aber nicht gezwungen.<\/strong><\/p>\n Nat\u00fcrlich nicht, aber wenn man sich die Situation in 82 Jahren vorstelllt, steht man dann vor den genau gleichen Fragen wie heute. Unsere Urenkel w\u00fcrden an der Gemeindeversammlung gefragt, ob man viele Millionen an Fremdkapital aufnehmen soll, um das Objekt vom Investor zur\u00fcckzukaufen, um es anschliessend zu vermieten. F\u00fcr eine Umnutzung muss man zus\u00e4tzlich nochmals investieren. Diese Konsequenzen m\u00fcssen die Enkel meiner Tochter ausfressen. Hier fehlt die Nachhaltigkeit im Denken, und genau diese ist dem Forum 5W ein grosses Anliegen.<\/p>\n Sie kritisierten auch, dass man anf\u00e4nglich von einer Baurechtsdauer von mindestens 60 Jahren sprach und es nun 82 Jahre sind. H\u00e4tten Sie die Initiative bei 60 Jahren nicht f\u00fcr n\u00f6tig gehalten?<\/strong><\/p>\n Doch, denn auch 60 Jahre sind un\u00fcberschaubar lang. Uns liegt viel daran, die Gestaltungshoheit nicht aus der Hand zu geben. Bei unserer Initiative k\u00f6nnte man schon nach 30 Jahren wieder Nutzungs\u00e4nderungen vornehmen, weil es dann abbezahlt ist. Das Dorfzentrum ist einfach der falsche Ort f\u00fcr ein Baurecht.<\/p>\n Sie sind Mitglied der RPK, und die RPK hat das Projekt der Gemeinde gutgeheissen. Scheren Sie mit Ihrer Ansicht aus dem Gremium aus?<\/strong><\/p>\n Da muss man aufpassen. An der Gemeindeversammlung vom 10. Juni 2015, als \u00fcber den Planungskredit abgestimmt wurde, hielt die RPK ein Referat. Darin sagte sie, dass sie im Unterschied zu einer Gesch\u00e4ftspr\u00fcfungskommission nicht den Zweck einer Vorlage des Gemeinderats hinterfragen kann. Sie erw\u00e4hnte aber auch, dass die Baurechtsrendite gen\u00fcgend hoch sein muss. Ausserdem w\u00fcnschte sie, dass auch Alternativen gepr\u00fcft w\u00fcrden.<\/p>\n Und darauf ist man nicht eingegangen?<\/strong><\/p>\n Wie gesagt, andere Varianten wurden bisher \u00f6ffentlich diskutiert.<\/p>\n Wie sch\u00e4tzen Sie die Chancen Ihrer Initiative ein?<\/strong><\/p>\n Gut, weil viele Argumente noch nicht \u00f6ffentlich diskutiert werden. Dies muss nun passieren.<\/p>\n Gibt es dann noch weitere Argumente?<\/strong><\/p>\n Ja, zum Beispiel auch die Einflussnahme darauf, wer dann in diesen Wohnungen wohnt. Beim Baurecht kann man zwar vorschreiben, in welchem Preissegment die Wohnungen liegen m\u00fcssen, aber an wen sie dann wirklich vermietet werden, darauf hat die Gemeinde keinen Einfluss. Wenn sie selber baut, kann sie aber ein Reglement aufstellen und damit sehr genau beeinflussen, wer im Dorfzentrum wohnt.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" 22.02.2017 Von: Interview: Annina Just K\u00fcsnachter, K\u00fcsnachter Amtlich \u00abDiese Zahlen waren komplett falsch\u00bb Stephan Br\u00e4ndli, Mitglied des Gemeindevereins Forum 5W. (Foto: aj.) 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